Hakan Erilkun; Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) Konut kredileri pazarının sağlıklı gelişmesini sağlamak amacıyla, bir dizi önlemler aldığını ve ilk iş olarak munzam karşılıkları artırma yoluna gittiğini belirterek, bu durumun özellikle seçim sonrasında büyük bir ivme kazanan emlak sektöründe, kredi kullanım hızının ve kapasitesinin bir parça yavaşlamasına neden olduğunu söyledi.

Bu yavaşlamayı, hızın seyrelmesi olarak değerlendiren Hakan Erilkun, emlak piyasasındaki hareketliliğin para ve sermaye piyasalarındaki hareketler gibi sert ve keskin olmadığını, konut kredisi bakiye artışları tablosu rakamlarının, emlağın en hareketli dönemlerinden biri olan Eylül ayı için oldukça umut verici bir tablo gösterdiğini belirtti.

Emlak piyasasına duyulan güven açısından da rakamsal verilerin, bunu desteklediğinin altını çizen Hakan Erilkun “Ödenmeyen konut kredisi oranının yüzde 1,20 seviyelerine inmesi, geçtiğimiz döneme oranla riskin yüzde 60’ının bertaraf edilmesi de konut kredisi hacminin gelecek dönemde artacağını gösteriyor” dedi.

Euro’un Zirveye Çıkması Emlakta Fiyat Artışını Beraberinde Getirir

Hakan Erilkun, inşaat maliyetlerini etkileyen malzemelerin maliyeti, Euro’ya endeksli olduğu için Euro’daki değer artışının emlakta fiyat artışını beraberinde getirdiğini belirterek, yaz döneminde çeşitli kampanyalarla canlılığı korumak isteyen inşaat firmalarının, farklı önlemler almaya, değişik maliyet kalemlerindeki kısıtlamayla fiyat artışlarını frenlemeyi hedeflediklerini söyledi.

Erilkun, Euro’daki bu hızlı ve ciddi yükselişlerle maliyet artışının tetiklenmesinden dolayı fiyat artışlarının kaçınılmaz hale geldiğini vurguladı. Bu durumun satın alma hareketlerinde fren etkisi yapacağının altını çizen Hakan Erilkun “Faizlerin de yükselmesiyle kredi maliyetlerinin ciddi ölçüde artması tüketiciyi bu konuda bir kez daha düşünmeye sevkedecek.

Ancak pazarda çok fazla bir daralma yaratmayacaktır. Çünkü çok cazip vadeli tasarruf mevduatı ya da repo gibi seçeneklerle paradan para kazanma yolu mümkün olmadığı ve Türk insanı için borsa gibi yatırım araçlarının riskli görülmesinden ötürü emlağa olan talep durmayacak, fakat özellikle ikinci el emlaklarda nispeten seyrelecektir” dedi.

Yeni Önlem Paketleriyle Nispi Durulma Aşılabilir

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, kredi pazarında esas problemi döviz bazlı kredi kullananların yaşadığına dikkat çekerek şunları şöyledi:“100 bin TL konut kredisi kullanan bir kişi, Ocak ayında aylık yaklaşık 1.325 TL taksit öderken şimdi bu rakam 1.519 TL’ye çıktı. TL bazlı kredilerdeki bu faiz artışı kredi kullanımında nispi bir durulmaya yol açtı.

Kredilerde yaşanan gelişmenin geçici ve olağan karşılanması, yeni önlem paketleriyle nispi durulmanın aşılacağını öngörüyoruz. Ancak kredi pazarında esas problem döviz bazlı kredi kullananlarda yaşandı.

Geçmiş dönemde ekonomik göstergeler ve döviz kurundaki istikrara güvenerek İsviçre Frank’ı ile kredi kullananlar İsviçre Frank’ındaki kur artışı nedeniyle bu dönemde büyük bir riskle karşı karşıya kaldı. Bir dönem önce Japon Yeni ile kredi kullananların karşı karşıya kaldığı aşırı borç artışından daha ağır bir tablo ortaya çıktı. İsviçre Frank’ı ile kredi kullananlar iki yıl içinde yüzde 70 oranında artan bir borç yükü ile karşı karşıya kaldı.

TL bazlı kredilerde faiz oranı yüzde 0,83’lerde iken hızla yüzde 1’i aştı. Rakamsal açıdan değerlendirdiğimizde 10.000 TL’lik bir krediyi bu dönemde kredi kullanan bir kişi bir ay önce aynı miktarda kredi kullanan bir kişiden 12.000 TL daha ek maliyeti üstlenecek demektir. Bu durum yalnızca birinci el değil ikinci el konut satışlarını da olumsuz yönde etkileyebilir.”

Ortalama kredi vadesi Türkiye’de 84 ay

Konut kredilerinde vade uzunluğu açısından Türkiye’deki koşulların henüz buna müsait olmadığını vurgulayan Hakan Erilkun, öncelikle faiz oranının cazip seviyelerde seyretmediğinin altını çiziyor. Hakan Erilkun, Türkiye’de 10 yıl vadeli kredi kullanımının bile çok zayıfken, 30 yıl gibi uzun vadeli krediler için piyasanın, buna henüz hazır olmadığını söylüyor.

Türkiye’de kullandırılan konut kredilerinin, ortalama vadesinin 7 yıl olduğunu belirten Hakan Erilkun, BDDK’nın munzam karşılıkların artırılması gibi önlemleriyle uzun vadeli kredilerin bu dönemde çok işlevsel olmayacağını; öte yandan müşterinin uzun vadeli borca bakışının sıcak olmaması ve Türkiye’deki ekonomik dalgalanmalar ile faiz maliyeti nedeniyle çok tercih edilmediğini söyledi. 

En Düşük Faiz Oranını Yapı Kredi ve Halk Bankası Uyguluyor

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, bankaların faiz oranlarını 5 yıl ve 10 yıl vadeli krediler için ayrı ayrı değerlendirdiğini; bu rakamların ise en düşük 0,97 ile en yüksek 1,49 arasında değiştiğini belirtti. En yüksek faizi yüzde 1,49 ile Bank Pozitif’in uyguladığını söyleyen Hakan Erilkun, en düşük faiz oranını ise Yapı Kredi Bankası ile Halkbank’ın verdiğini söyledi.

Hakan Erilkun, DD Mortgage, Ziraatbankası, Akbank, Kuveyttürk ve TEB tarafından yüzde 0,99 faiz oranı uyguladığını; Garanti Bankası ve İş Bankası’nın yüzde 1,04’ten, Finansbank’ın ise yüzde 1.09’dan kredi verdiğini belirtti.

10 yıllık kredilerde ise bu tablonun değiştiğinin altını çizen Hakan Erilkun şöyle devam etti: “En düşük krediyi yüzde 0,99 ile Yapı Kredi verirken, Tekstilbank, Garanti Bankası, Finansbank ve Kuveyttürk yüzde 1,14’ten kredi kullandırıyor. 10 yıllık kredilerde Akbank yüzde 1,09, Denizbank ise yüzde 1,06 faiz oranı uyguluyor. En yüksek faizi ise yüzde 1,59 oranıyla Bank Pozitif uyguluyor.
 
Konut Kredisi Hesaplamalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hakan Erilkun, konut kredisi kullanırken özellikle 3 noktaya çok dikkat edilmesi gerektiğinin altını çiziyor:
1.    Kredinin vadesi: Kullanacağınız kredi miktarı ve gelir seviyeniz ile gelecekteki gelir beklentileriniz  arasında dengeli bir bağ kurulmuş olması gerekir.

2.    Kredi faiz oranı ve dosya masrafları: Yalnızca kredi faiz oranının uygun olması yeterli değildir. Kredi faiz oranı uygun görülmekle beraber, fahiş miktarda bir dosya masrafı da tüketicilerin sıklıkla karşılaştığı durumlardandır. Hatta fahiş miktarda dosya masrafı talep edildiği gerekçesiyle bankayı mahkemeye veren ve davayı kazanan tüketici için verilen emsal kararlar mevcut. Bu nedenle ekspertiz gibi detayları içeren dosya masraflarına dikkat edilmeli.

3.    Değişken ve sabit faiz seçeneklerinin gelir durumuna ve ekonomik göstergelere göre iyi analiz edilmesi: Gerek döviz, gerekse TL bazlı kredilerde sabit ve değişken faizli kredilerin, gelir dengesinde yaratabileceği sorunlar ya da rahatlıklar önceden çok dikkatle analiz edilerek tercih yapılmalı.

Dergisi