“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporunda “İstanbul'da hayata geçmesi planlanan Üçüncü Köprü, Yeni Şehir, Kentsel Dönüşüm, 2020 Olimpiyat Oyunları Adaylığı, Sağlık Kampüsleri projelerinin, şehrin gelecek görünümünü değiştireceği ve bu dönüşümle birlikte sektörün büyük bir hareketlilik yakalayacağı" belirtilmektedir.

Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye’deki perakende, ofis, lojistik ve otel piyasalarını değerlendiren “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporuna göre;                   

Türk ekonomisi 2012 yılında yaşanan ekonomik yavaşlamaya rağmen, halen diğer Avrupa ülkelerine göre daha güçlü bir ekonomik görünüm sunmaktadır.

OVP (Orta Vadeli Program) hedefleri doğrultusunda, Türkiye'nin enflasyon oranı 11 ayın en düşük seviyesine ulaşarak, Ocak 2012'de %10.61 seviyesinden Aralık 2012 ‘de %6.16’ya gerilemiştir. 

İstanbul Finans Merkezi, Kentsel Dönüşüm, 3. Köprü ve Yeni Şehir projeleri ile ilgili tartışmaların gayrimenkul pazarını meşgul etmeye devam etmesi beklenmektedir. 

Pazarda var olan nitelikli perakende alanları, uluslararası markaların Türkiye pazarına girme ve ulusal markaların genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır.

Verimlilik oranının artan önemine bağlı olarak, 2012 yılında birçok perakendecinin büyümesine daha küçük ölçekli mağazalar ile devam etme eğiliminde olduğu gözlemlenmiştir. 

Gerçekleşen alışveriş merkezi işlemlerine paralel olarak, 2013’te daha fazla perakende işleminin gerçekleşmesi beklenmektedir. 

Birincil ofis alanlarına olan güçlü kullanıcı talebi ve MİA’daki nitelikli ofis arzının kısıtlılığı ile birleşerek, ofis pazarında mal sahipleri talepleri doğrultusunda gelişen bir pazarın oluşmasına neden olmaktadır.

Ofis pazarının hız kazanarak, yatırım piyasası içerisinde önemli bir pay kazanması beklenmektedir. 

Avrupa tedarik zinciri yöneticilerinin katılımı ile gerçekleştirilen Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına göre, Türkiye gelişmekte olan lojistik pazarları içerisinde zirvede konumlandırılmaktadır. 

Türkiye’nin Avrupa ile Orta Doğu, Asya ve Afrika ülkelerini birbirine bağlayan konumu, ülkeyi uluslararası bir lojistik merkez yapmak için öne çıkan ideal bir özelliktir.

Ofis pazarının hız kazanarak, yatırım piyasası içerisinde önemli bir pay kazanması beklenmektedir. 

Avrupa tedarik zinciri yöneticilerinin katılımı ile gerçekleştirilen Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına göre, Türkiye gelişmekte olan lojistik pazarları içerisinde zirvede konumlandırılmaktadır. Türkiye’nin Avrupa ile Orta Doğu, Asya ve Afrika ülkelerini birbirine bağlayan konumu, ülkeyi uluslararası bir lojistik merkez yapmak için öne çıkan ideal bir özelliktir.

Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına paralel olarak, 2023 Strateji’si Türkiye’yi “Küresel Lojistik Transfer Merkezi” olarak konumlandırmakta, tüm ulaşım tiplerinin entegrasyonunu sağlayarak, taşımacılığı denizyolu, demiryolu ve birden çok taşıma yolu kullanımlı/birleştirilmiş ulaşım alternatiflerine yönlendirerek maliyetleri minimize etmeyi hedeflemektedir. 

Avrupa’daki ekonomik belirsizliğe ve İspanya ve Yunanistan gibi diğer tatil lokasyonları için hazırlanan çekici paket turlarına bağlı olarak yabancıların ülkeye gelişinde hafif bir artış gözlemlenmiştir.

Her ne kadar İstanbul’a gelen yabancı turist sayısında bir azalma görülse de, piyasaya giriş yapan yeni otel arzına bağlı olarak ortalama oda fiyatı ve oda başı gelir seviyelerinde hafif bir artış gözlenmiştir.

Perakende Pazarı Görünümü

2013 Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü raporunda, pazarda var olan nitelikli perakende alanlarının, uluslararası markaların Türkiye pazarına girme ve pazarda genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır. Türkiye’ye yatırım yapma ve pazarda genişleme talebi güçlü olmaya devam ederken, özellikle özel sermaye fonu gibi uluslararası yatırımcıların Türkiye markalarına olan ilgisinin arttığı görülmektedir. Görüşmeleri devam eden birkaç potansiyel işlem de göz önünde bulundurularak, Türk markalarına yapılan yatırımların 2013 yılında da devam etmesi beklenmektedir.

Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı, Avi Alkaş: " 2012’de birçok perakendeci, küçük ölçekli mağaza talepleri ile daha temkinli bir büyüme eğilimi izlemiştir. Bu yaklaşımın başlıca sebebi, operasyonel giderlerin azaltılarak mağaza verimliliğinin arttırılması olmuştur. Ayrıca e-ticaretin özellikle ev dekorasyonu ve elektronik perakende sektöründe hızla gelişmesi de önemli bir faktör olarak ortaya çıkmıştır.

Türkiye, perakende pazarında yabancı markaların radarında olmaya devam etmektedir. Ayrıca çocuk perakende sektöründeki hareketlilik, Carter’sın hızlı büyümesi ve Gymboree’nin pazara girişiyle devam etmiş olup pazara, Hamley’s ve Disney Store’un girişi beklenmektedir.

Uluslararası yeme içme markalarının, özellikle İstanbul pazarına talebi, son yılda önemli derecede artmıştır. Azadea Grup bünyesindeki Paul Cafe’nin pazara yeniden girişinin yanı sıra, PfChang’s ve Carluccio’s 2012’de İstanbul’da mağaza açmıştır. Türkiye pazarına girmeyi değerlendirme aşamasında olan birkaç uluslararası restoran zinciriyle görüşmelerin devam ettiği bilinmekte, 2013 yılında yeni restoran zincirlerinin pazarda konumlanması beklenmektedir. 

İkincil şehirlerde, konumun merkezi olması, geniş kapsama alanı, itibarlı yatırımcı, iletişim ağı kuvvetli kiralama ajansları ve uygun TKA (Toplam Kiralanabilir Alan),  perakendeci seçimini etkileyen en önemli faktörlerdendir. 

Perakende caddelerinde arzın kısıtlı olması perakendeciler açısından önemli bir sorun olmaya devam etmektedir. Buna karşılık İstanbul’daki perakende caddelerine olan talep güçlenerek artmaktadır. Özellikle yeme içme sektöründeki perakendeciler Nişantaşı Bölgesi, “flagship” mağazalar İstiklal Caddesi'ni tercih ederken pek çok marka birden fazla mağaza ile Bağdat Caddesi’nde operasyonunu sürdürmektedir. 

Kira oranlarına bakıldığında, 2012 birinci çeyrekten bu yana, AVM'lerdeki birincil kira oranları metrekare başına aylık 80 EUR seviyesinde sabit kalmıştır ve bu rakamın 2013’te bir artış göstermeyeceği ve aynı seviyesinde kalacağı öngörülmektedir. Perakende caddelerindeki kira seviyelerine bakıldığında sınırlı arza ve hızla artan talebe bağlı olarak önemli derecede artış görülmektedir. İstiklal ve Bağdat caddelerinde Y1 2011’de 175 EUR seviyesinde olan birincil kira, 25 EUR artarak metrekare başına aylık 200 EUR seviyesine ulaşmıştır. Nişantaşı’ndaki birincil kira rakamı da 20 EUR artarak, Bağdat ve İstiklal caddelerinin biraz altında kalmış ve 190 EUR seviyesine ulaşmıştır.

2012 sonu itibariyle, Türkiye’deki toplam kiralanabilir alan (TKA),  2011 yılına kıyasla 27 alışveriş merkezinde 800,000 m2’lik bir artış göstererek, 337 alışveriş merkezinde 8.6 milyon m2’ye ulaşmıştır. Bu AVM'lerin 11’i, toplam stokun %44’lük payına sahip olan İstanbul’da yer almaktadır.

2012 sonu itibariyle, 2015 yılı sonuna kadar inşaatı tamamlanması beklenen toplam 73 alışveriş merkezinin yaklaşık 2.7 milyon m2’lik toplam kiralanabilir alan sunması beklenmektedir. İstanbul dışında, özellikle Ankara, Bursa, İzmir ve Gaziantep illerine gelecek olan alışveriş merkezi arzının güçlü olduğu görülmektedir.

2012’de Türkiye’nin perakende yoğunluğu önemli derecede artarak, 2011 sonunda 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alan 103 m2’den, 2012 sonunda 115 m2’ye yükselmiştir. 2015 yılında Türkiye’nin perakende yoğunluğunun 142 m2’ye yükseleceği tahmin edilmektedir. İstanbul ve Ankara'nın ardından Isparta, Bursa, Karabük ve Kırıkkale’nin perakende yoğunluğu yüksek diğer şehirler olacağı öngörülmektedir.

2012’de yatırımcı aktivitesinin yeniden canlandığı gözlemlenmiştir. Dünyanın en büyük özel sermaye fonlarından biri olan Blackstone’nun, Redevco alışveriş merkezi portföyünü, Government of Singapore Investment Corporation’ın ise İstanbul Optimum Outlet’in yüzdesi 50’sini satın alması Türkiye pazarına olan yatırımcı güveninin önemli bir göstergesi olmuştur. Türkiye’nin kredi notunun 2013’te bir diğer ajans tarafından yükseltilme beklentisi, 2013’te perakende pazarında yabancı yatırımı daha da güçlendirecektir." açıklamasında bulundu.

Ofis Pazarı Görünümü

Birçok çokuluslu firmanın bölgesel operasyon merkezlerini İstanbul’da konumlandırması ve ulusal şirketlerin kurumsallaşmasına bağlı olarak artan ofis ihtiyacı 2012 yılında ofis pazarında güçlü bir kullanıcı talebinin oluşmasına neden olmuştur. Kiracı talebinin özellikle gelişmiş bir altyapıya ve verimli tasarıma sahip A tipi ofis binalarına yönelik olduğu gözlemlenmiştir.

Merkezi İş Alanı(MİA)’nda A tipi ofis arzının kısıtlı olması ve bölgede bu ofis binalarına yönelik kullanıcı talebinin yüksek olması nedeniyle birincil kira oranlarına yukarı yönlü bir baskı uyguladığı görülmekte, 2012 yılının son çeyreğinde birincil kira oranının aylık metrekare başına 30 EUR’dan 35 EUR'ya yükseldiği gözlemlenmektedir. 2013 yılının sonlarına doğru, inşaat halinde bulunan ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte, mülk sahiplerinin kiracılar üzerindeki avantajlı konumunun zayıflaması beklenmektedir.

MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde Kağıthane son dönemde hızla gelişen bir ofis alt pazarı olarak öne çıkarken Anadolu Yakası'nda Ümraniye Bölgesi en gelişmiş ofis alt pazarı olarak dikkat çekmektedir. 

İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibariyle %9.1 iken, 2012 yılı sonunda %9.4 seviyesine yükselmiştir. 2011 yılı sonu itibariyle %4 seviyesinde olan MİA’daki ofis boşluk oranı, 2012 yılı sonu itibariyle %4.5 oranında gerçekleşmiştir. 

2012 yılında İstanbul ofis pazarında kiralama işlem hacminin geçen yıla oranla iki katına çıktığı, 2011 yılında gerçekleşen 137,000 m2’nin, 2012 yılı sonunda 240,000 m2 büyüklüğüne ulaştığı kiralama görülmektedir. 2012 yılında gerçekleşen toplam kiralama işlem hacminin %53’ü Asya yakasında gerçekleşmiştir. 

2012 yılı itibariyle İstanbul’da A tipi toplam ofis arzı pazara giren 215,000 m2 büyüklüğündeki arz ile yaklaşık olarak 3.1 milyon m2’ye ulaşmıştır. Mevcut ofis arzının %38’i MİA’da, %35’lik kısmı ise Asya yakasında yer almaktadır. MİA dışı Avrupa Bölgesi ise toplam ofis arzının %27’sini oluşturmaktadır. Geçen yılın aynı dönemi karşılaştırıldığında, Asya yakasındaki arzın %32’den yükseldiği, MİA’daki arzın oranının ise %40’tan bir düşüş yaşadığı görülmektedir. Pazara girecek stok ile birlikte, İstanbul A sınıfı ofis arzının 2015 sonunda yaklaşık 4.5 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.

Son yıllarda ofis pazarının yabancı yatırımcılar ve geliştiriciler için çekiciliği giderek artmıştır ve bu artış 2012’de de devam etmiştir. Ancak, binaların kat bazında gerçekleştirilen satış uygulaması,  global yatırımcılar için fırsat olabilecek varlıkların önünde önemli bir bariyer olarak öne çıkmaya devam etmektedir.

Güçlü kiracı ve yatırımcı ilgisine bağlı olarak, ofis yatırım piyasasındaki hareketin artarak, ofis pazarının yatırım pazarında önemli bir paya erişmesi beklenmektedir. Ancak, kat ya da birim bazında satış uygulamasının devam etmesi, ofis yatırım pazarının orta ve uzun dönemde mevcut yapısını koruyarak kurumsallıktan uzak kalmasına neden olacaktır.  

Lojistik Pazar Görünümü

Avrupa tedarik zinciri yöneticilerinin katılımı ile gerçekleştirilen Jones Lang LaSalle anket çalışması sonuçlarına göre, Türkiye gelişmekte olan lojistik pazarları içerisinde zirvede konumlandırılmaktadır. Anket katılımcılarının dörtte birinden fazlası, Türkiye’yi EMEA (Avrupa, Orta Doğu, Afrika) Bölgesi içerisinde gelişmesini bekledikleri ilk üç pazar (Türkiye, Polonya ve Romanya) içerisinde sıralamışlardır. Katılımcılar gelişmekte olan pazarlarda talep ettikleri en önemli ilk üç özelliği coğrafi konum (%85), ekonomik büyüme (%81) ve politik istikrar (%68) olarak sıralamışlardır. Türkiye de, talep edilen tüm özellikleri taşımaktadır. 

Katılımcıların %75’inden fazlasının verimlilik için yeni (%33) ya da modern (%44) lojistik alanlarının önemini vurguladıkları görülmektedir. Yine katılımcıların yaklaşık %50’si, taban alanı 10,000 m2’nin üzerinde dağıtım alanlarını tercih ederken, “big box” arzının önemini vurgulamışlardır.

Türkiye lojistik pazarı, kayda değer büyüklükleri perakende pazarı ve ticaret hacmine karşın, henüz gelişmemiş bir pazardır ve ağırlıklı olarak yerel oyuncular ve küçük aile işletmelerinin hakim olduğu bir yapıya sahiptir.  

Diğer taraftan Türkiye’nin coğrafi konumu ile birlikte gerçekleştirilen önemli altyapı yatırımları, ülkenin uluslararası bir lojistik aktarma merkezi olmasına olanak sağlayan önemli ve istisnai bir özelliklerdir. Hükümet, taşımacılık ve lojistik sektörü için 2023 Strateji’sini, Türkiye’yi “Küresel Lojistik Transfer Merkezi” olarak konumlandırmıştır. Bu hedef doğrultusunda, demiryolu ulaşımının payının %15’e, denizyolu ulaşımının payının ise %2.66’dan %10’a yükselmesi hedeflenmektedir. Ulaşım ve lojistik altyapının geliştirilmesinin yatırım değerinin 2023 itibari ile 212 Dolar milyar olacağı tahmin edilmekte ve bütçenin %60’ının kamu, %30’unun özel sektör-kamu ortaklığı ve %10’unun özel sektör tarafından karşılanacağı öngörülmektedir.

Lojistik arzında Gebze, Hadımköy ve Tuzla, İstanbul’da en fazla tercih edilen lojistik alt bölgeleri olmaya devam etmiştir. Perakende sektöründeki hızlı gelişimin orta ve uzun vadede lojistik pazarını da olumlu etkilemesi beklenmektedir. Ancak sınırlı arz, yüksek arsa fiyatları ve uygun arsaların yetersizliği işlem hacminin ve yeni projelerin hayata geçirilmesinin önündeki önemli engeller olmaya devam etmektedir. 

Lojistik pazarında, gerçekleşen işlemlerin kısıtlı olması, pazardaki fiyat tahminlerini zorlaştırmaktadır. 2011 yılında birincil kira oranı yaklaşık 4.5-5.0 EUR  m2/ay düzeyinde sabit kalmıştır. Yakın dönemde istenen kira oranlarının 6-7 USD  m2/ay civarında olduğu; ancak gerçekleşen birincil kira oranları 6-6.5 USD m2/ay seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir. Alt pazarlar bazında ise, Avrupa yakası 6 – 7 USD m2/ay, Anadolu yakası 5 – 5.5 USD  m2/ay, İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında ise, 2011 yılında 3 EUR m2/ay seviyesinde sabit kalmıştır.

Lojistik pazarına olan yatırımcı talebi, özellikle son iki yılda önemli derecede atmıştır. Uluslararası firmalar tarafından, kabul edilebilir standartlarda A sınıfı depo alanlarına olan güçlü lojistik kullanıcısı talebinin devam etmesiyle, orta ya da uzun vadede kira seviyelerinin artması ve geliştirme projelerinin getirisinin daha cazip hale gelerek, yatırım pazarındaki aktivitenin güçlenmesi beklenmektedir.

Otel Piyasasına Bakış

Raporda, 2011 yılının son çeyreğinden bu yana İstanbul’daki pazar koşullarının iyileştiği, özellikle 5-yıldızlı otellerin performansındaki artışın devam ettiği gözlenmiştir. 2012 sonu itibariyle de, Türkiye’ye gelen yabancı turist sayısı 31.7 milyonun üzerine, turizm gelirleri de 18 milyar USD’ye ulaştığı görülmektedir.

2012 yılı, 2011 yılına kıyasla, Euro bazında, ortalama oda başı fiyatlarda %0,6 artışla EUR 152.9, oda başı gelirlerde ise %4,0 artışla EUR 105.9 seviyelerine ulaşmıştır. İstanbul Avrupa Yakası’nda yer alan şehir merkezindeki 5-yıldızlı oteller, Ocak-Aralık 2012 döneminde iyi bir performans sergilemiş, Euro bazında bakıldığında, ortalama oda başı gelirlerde %3.8’lik bir artış göstererek EUR 185 seviyelerine çıkmıştır.

Aralık 2012 itibariyle sene başından beri 2.600’ü aşkın oda İstanbul piyasasına girmiş olup, 2013 sonuna kadar 6.000’nin üzerinde bir arzın daha piyasaya sunulması beklenmektedir. Yıl sonu itibariyle, İstanbul’daki oda arzı 36.400’ü aşmış, 2014 itibariyle ise 44.900’e ulaşması beklenmektedir. 

Türkiye’deki otel alım ve satımlarındaki şeffaflık eskiye nazaran her ne kadar artmış olsa da, pek çok işlem özellikle küçük boyuttaki otellerin ve tatil köylerinin satışı halen kapalı kapılar ardında gerçekleşmektedir. Bu sebeple getiri oranlarını hesaplamak için yeterli bilgi mevcut değildir. 

Kaynak : İnşaat&Yatırım