"Öğrenci Evlerinde Yurtdışı Yatırımlarına İlgiliyiz"

1- Erkanlı Holding firmasını ve sizleri kısaca tanıyabilir miyiz?

Erkanlı Holding 2000 yılında kuruldu. İnsanların yaşadığı coğrafya, temas ettiği insanlar, konular genç yaştaki insanların iş hayatlarında etkili oluyor. Ben de mühendislik okuduğum için ve Ankara’da olmam sebebiyle inşaat sektörüne başladım. Ankara’da 10-12 gibi küçük daireler yaparak inşaat sektörüne atıldık. 2000’lerin başında yaşanan krizler derken belki sadece bu sebep değil ama o yaşlarda yurt dışına açılmamız gerektiğini düşündüm. Cezayir ve Kuzey Afrika’da birçok konut projesi gerçekleştirdik. Yaklaşık 2009-2010 yılına kadar bu bölgelerde yoğun çalışmalar yaptık. Bunun dışında, 2005 yılında da ilgi alanım olduğu için özellikle yenilenebilir enerji ve atık sektöründe sanayi yatırımlarımız oldu. Atıktan enerji, atık yönetimi, atık bertarafı gibi birçok yatırım yaptık. Sektörde ilklerden olan firmalar ve fabrikalar kurduk. Firmamız atık sektöründe de baya yol aldı. Grubumuzun ana güzergahına bakarsak gayrimenkul geliştirme, atık sektörü ve bunlara ek olarak son 2-3 yıldır teknoloji yatırımlarına ki son zamanlarda birçok grupta girdi. Biz de kendi fikirlerimizle, sadece bir melek yatırımcı değil, kendi sektörümüzle alakalı daha inovatif ve teknolojik yatırımlar yapmaya başladık. Yurt dışında Londra’da firma kurduk. Burada teknoloji yatırımlarımız devam ediyor.

2015-2016 yılına geldiğimiz zaman inşaat sektörü devam ederken Türkiye’de çok kıymetli iş insanları, çok iyi müteahhitler var ve çok güzel, büyük projeler yapıyorlar. Fakat o kadar fazla yapılıyor ki. Biz de dedik ki bu kadar konut residence konut avm yapılıyor ve çok sıklıkla birbirini tekrar eden projeler. Bir dönem belli bölgelerde arz fazlası da vardı biliyorsunuz. Son dönemde eridi tabi ama çok fazla gayrimenkul geliştirme olduğu için konut, ofis ve avm türü yapılarda biz yolumuzu farklılaştıralım istedik. Alternatif gayrimenkul yatırım başlığı altında öğrenci evlerine konsantre olduk. 2015’te fikir olarak başladı. 2016’da tartışılmaya başlandı. 2017 yılında ise reel olarak inşaatlarına başladık. Sakarya’da 2.500 öğrencili, Kocaeli’de ve Düzce’de toplamda 5.000 yatak kapasiteli öğrenci yatırımına grubumuz girdi. Öğrenci evleri ve üniversiteler pandemide ciddi etkilendi. Şu an grubumuz için öğrenci evleri yatırım açısından önceliklerden bir tanesi.

Erkanlı Holding olarak, alternatif gayrimenkul yatırımları geliştiren, yatırımını yapan, bunun işletmesini yapan, aynı zamanda atık sektöründe A’dan Z’ye hem atığın yönetilmesi, tesislerin kurulması ve işletilmesi konusunda faaliyet gösteren bu iki sektörü de teknoloji ile donatan ve yeni fikirler getiren bir grup olarak yolumuza devam ediyoruz.

2- Projelerinizin toplam yatırım bedelini öğrenebilir miyiz?

Arsa değerleri dahil olmak üzere 550 milyon TL civarında.

3- Öğrenci evi projeleri geliştiren sektörün en büyük yatırımcılarından birisiniz. Bu konseptte projeler inşa etmenizdeki tercih sebebiniz nedir?

2005-2016 yılları arasında inşaat sektöründe farklılaşmamız gerektiğini düşündük. Orada şuna baktık ‘İhtiyaç Nerede?’ Yani gayrimenkul geliştirmenin ihtiyacı şu an ne? dediğimiz zaman önümüze şu çıktı. Aslında bilinen konular fakat öncelik yapmak ile alakalı. Türkiye’de genç nüfus ve üniversite öğrenci sayısı çok fazla. 8 milyon üniversite öğrencisi var. Yaklaşık 5 buçuk milyonu tam zamanlı gidiyor. Türkiye’deki yatak kapasitesine baktığımız zaman ise özel ve devlet yurtları da dahil olmak üzere 1 milyon kapasite var. Arada büyük bir ihtiyaç var öğrenci evlerine. Bu çerçevede bizde dedik ki nicelik olarak sayı olarak ciddi talep var biz buraya konsantre olalım. Bir de işin içerisine girdiğimiz zaman şunu gördük. Nitelik açısından da ihtiyaç var. Son zamanlarda güzel öğrenci evleri ve yurtlar yapıldı ama yüzde oranına baktığımız zaman büyük bir kısmı eski yapıda olduğu için nitelik olarak yeterli değil. Yani sosyal alanları, etüt alanları yeterli değil. Eski projelerin çoğu öğrenciler sadece gidip yatsın kalksın şeklinde yapılmış. Sonuçta üniversite hayatının dışında da üniversite atmosferi devam ediyor. Öğrencilerin doğru etüt alanlarına, spor alanlarına, sosyalleşebilecekleri alanlara, eğitim hayatına destek olabilecek konferans salonlarına ihtiyaçları olduğuna inandık. Yoğun bir şekilde ona konsantre olduk ve doğru bir alana girdiğimizi gördük. Türkiye’de yurtlar var ama zincir marka yok. Univa buna aday. Türkiye’nin yatırım ve işletme anlamında öğrenci evi markası olsun arzusu ile çalışıyoruz.

İngiltere Cardiff’te bir çalışmaya başlamıştık pandemide. Pandemiye denk geldiği için durdurduk. Şimdi orada ortaklık bir yapımız var. O ortaklık yapımızı gidişatıyla alakalı bir şey. Orada şu an beklemede açıkçası ama öğrenci evlerinde yurtdışı yatırımlarına ilgiliyiz. İngiltere ile yine ilgiliyiz. Bunun dışında İspanya ve Almanya ile ilgiliyiz. Bu ilgi de şuradan doğuyor açıkçası. Teklif geliyor. Orada yabancı ve Türk yatırımcıların yerleri var. Bir şekilde bizim ile diyaloğa girenler var. Arap ülkeleri buna bir örnek.

4- Pandemi sürecinde inşaat sektöründe nasıl zorluklar çektiniz? Bazı firmalar stok yaptıklarını söylüyorlar. Siz de mi stok yaptınız?

Stok yapmadım. Biz iki türlü zorluk yaşadık. Birinci zorluk; her inşaat sektöründe olduğu gibi maliyetler. Bugünkü verilere bakıyoruz. Bir yılda beton %300, demir %190, inşaat malzemeleri %220 artmış. Yani dehşet rakamlar. Nereye kadar stok yapacaksınız? Biz ne yaptık bu dönemde? Önümüzü görmemiz için biraz inşaatları yavaşlattık.

Yaşadığımız ikinci zorluk ise; pandemi döneminde üniversitelerin kapanması oldu. Son 1 yıldır hatta pandeminin ikinci yarısında hayretle şunu izliyordum. “Yeni bir dönem başladı”, “Yeni normal”, “Yepyeni bir hayat geliyor”. Nasıl bir hayat geliyor? “Üniversiteler yok artık. Bundan sonra uzaktan eğitim var. Yeni bir döneme giriyoruz”. Şimdi üniversitelerde uzaktan eğitim varsa, öğrenci evlerine ihtiyaç var mı? Yok. O yüzden biz yatırımda alan da bir kuruluş olduğumuz için aldığımız yatırımlar durdu. Sektör artık ilerlemeyecek diye iadeler yaptık. Biz bu açıdan daha zorlu bir süreç geçirdik. Ben her zaman şunu söylüyordum ki benim gibi söyleyen insanlar da vardı elbette. Yani üniversite hayatı sadece uzaktan olabilecek bir iş değil. Öğrencilerin iletişime geçmesi lazım. Bu kültürü görmesi gerekiyor. Sosyal aktiviteleri var. Dev kampüsler vs. Fakat aşılama bir aşamaya geldikten sonra üniversiteler açılmaya başladığı zaman iş 180 derece değişti. Üniversiteler açıldı. Bazı bölümler uzaktan olsa bile büyük bir kısmı açık. İnanılmaz bir öğrenci evi ihtiyacı var. İnanılmaz bir talep var. Yani bizim pandemi hikayemiz böyle.

5- Projelerinizde yabancı satış durumu nedir? Yabancı yatırımcılara konut satışını nasıl değerlendiriyorsunuz? Yabancılara konut satışlarınızda vatandaşlık veriliyor mu?

Bizim şu anda yabancılara satışımız %50’nin üzerinde. Biz yurt dışından talepte çok alan bir kuruluşuz. Özellikle Orta Doğu bölgesinden ve Avrupa’daki Türklerden alıyoruz. Bunun birçok sebebi var. Birincisi; tabi oturum için yatırım yapan kişiler, yabancı yurt dışındakiler Türkiye’de çok fazla alternatif bulabilir. Ama sadece yatırım amaçlı bir gayrimenkule baktığı zaman imkanları ya da arz daha kısıtlı. Univa yatırım amaçlı bir proje olduğu için ve gayrimenkulün geri dönüş süresi diğer gayrimenkul türlerine göre daha kısa olduğu için tercih ediliyor. Bizim yatırımların geri dönüş süresi 8 yıldan başlıyor. Diğer konut, ofis gibi projelerde bu 25-30 yıla kadar çıkabiliyor. O yüzden yabancılar bundan hoşlanıyorlar ve bu doğrultuda çok talep aldık. İkinci olarak, 5 yıl kira garantisi veren bir kuruluşuz. Bu kira garantisi herkesin verebileceği bir iş değil. Kolay da bir iş değil. İş olsun diye de kira garantisi verilmez. Fakat biz verebiliriz. Çünkü 100 bin nüfuslu üniversitenin yanındayız. Aramızda çit var. 85 bin nüfuslu üniversitenin kapısının karşısındayız. 35 bin öğrencili üniversitenin aramızda 500 metre mesafe var. Öğrencilerin zaten %60 ından fazlası da yer problemi yaşıyor. Yer bulamıyorlar. Projelerimizin konumları üniversiteye yakın olmasından dolayı, belli bir oranda kira garantisi verebiliyoruz. Bu da yabancıların ilgisini çekiyor. Vatandaşlık kısmına gelince Türkiye’de gayrimenkul satan her kişi/firmanın böyle bir hakkı var. Bizim tapularımız da konut tapusu olduğu için, gayrimenkul sattığımız için vatandaşlık verebiliyoruz. Tabi bizim vatandaşlığımızın artıları var. Çünkü hem vatandaşlık alıyor hem tapuyu alıyor hem kira garantisi alıyor gibi. O açıdan bizim için pozitif geçen bir şey. Yabancılara satışa nasıl bakıyorum? Valla kötü bakmıyorum. Yani şöyle kötü bakmıyorum. Şunu anlıyorum. Bir ülkede bir strateji olabilir. Belli bölgelerde kısıtlamalar olabilir. Kurallar farklılaştırılabilir. Zaman zaman ekstra kurallar getirilebilir. Bunlar o ülkenin gerçekleriyle ve ihtiyaçlarıyla alakalı bir şey. Onda bir sıkıntı yok. Ama tüm dünyada olduğu gibi Amerika, İngiltere, Avrupa gibi. Yabancılara konut satışı kapatılamaz. Dünyada öyle bir mantık yok. O yüzden ben bunun devam etmesi gerektiğine inanıyorum.

6- İnşaat-gayrimenkul sektörünün son 10-15 yıllık gelişimini nasıl gözlemliyorsunuz?

Türkiye hızlı büyüyen, genç nüfusu yüksek, talebin yüksek olduğu bir ülke. Ülke olarak özellikle konuta, gayrimenkule hep talep var. Bu talep hiç azalmadı. Her zaman bir açık var her zaman bir talep var. Bu talep ve açıktan dolayı gayrimenkul sektörü hep Türkiye’de ileriye doğru gidiyor. Yani satış rakamları arttı vs. Fakat bu bazen de inişli çıkışlı oldu bu yıllarda. Bunun sebebi aslında talebin az olmasından değil. Birincisi faiz oranları. Faiz oranlarının yükselmesi konut satışlarını ciddi oranda etkileyebiliyor. Arsa maliyetlerinin çok yüksek olması. Bu son dönemden önceki dönemi söylüyorum. O zamanda problemimiz arsa maliyetiydi. Toplam talebe fiyatsal açıdan karşılayamıyorsunuz. Talep var ama bir miktar karşılayabiliyorsunuz.

Son zamanda da malzeme fiyatlarının ve maliyetlerin çok artmasından dolayı şimdi de yine talebin önemli bir kısmı ulaşılabilir olmaktan çıktı. Yine zikzak çizmeye başladı. Gayrimenkul sektörü Türkiye için çok kıymetli ve önemli bir sektör bunun gelişimi desteklenmesi gerekiyor. Bir de son yıllarda şunu görüyoruz. Türkiye’nin etrafında yaşanan sıkıntı jeopolitik olaylar, politik olaylar Türkiye’yi merkez konuma doğru sokmaya başladı. Bu çerçevede bunu doğru yönetirsek gayrimenkul sektörü ilerler. Ama bence bizim eksik kaldığımız bir konu var bu ilerlemede. Biz hep genişlettik. Hiç derinleştirmedik. Mevzu sadece belli kategorilerde sayıları artırmak değil biraz da çeşitlendirmek. Yani derinleştirmekten kastım şu. Alternatif gayrimenkul yatırımı. Bu öğrenci evidir, yaşlı evidir. Çok çeşidi var. Farklı fonksiyonlara sahip gayrimenkullerin tüketiciye açılabilecek operasyonların yapılması gerekiyor. Bu derinleştirmeyi tamamlamamız gerekiyor. Türkiye olarak yılda 10-15 milyon dolar yabancıya satış yapıyoruz tüm gayrimenkul sektöründe. İngiltere bu rakamı sadece öğrenci evinde yapıyor. Yani sonuç itibariyle Türkiye’de bunu çeşitlendirirsek dünyada bunun çok alıcısı olur diye düşünüyorum.

7- Erkanlı Holding için 2021 yılı nasıl geçti? 2022’den beklentileriniz nelerdir?

2021 gayrimenkul geliştirme ve öğrenci evleri pandemiden dolayı zorlu geçti. Ama ihracat devam ettiği için sanayi ve atık bölümümüz iyi geçti. İhracat yapıldıkça atık üretimi olunca bizim tesisler çalıştı. Bu çerçevede 2021 biraz yavaşladığımız, kendimizin altyapısını düzeltmeye çalıştığımız bir dönem oldu. 2022 ise bizim için iyi başladı. Daha da iyi gideceğini düşünüyoruz. Elimizdeki projelerin bir kısmı daha işletmeye açılmadı. 2022’de onları işletmeye açmaya niyetimiz var. Kendi projelerimiz dışında da gayrimenkul geliştiren firmalar eğer öğrenci evi yapmak isterlerse onların işletmelerini de yapabilecek ekiplerimiz var. İşletme bölümümüzü de açıkçası geliştirmek istiyoruz. Alternatif yatırımlarda da gayrimenkul yatırımlarında da 2022’den sonra da çeşitlendiğimiz bir yıl olacak açıkçası. Erkanlı Holding olarak gayrimenkulde biz hep inovatif geleceğiz. Daha inovasyonlu öğrenci evleri ve proptech yani bunun teknoloji kısmına da girerek bir entegrasyon yaparak geçireceğiz.

8- Şu an mevcut arsalarınız var mı?

Öğrenci evleri ile ilgili Kocaeli ve Ankara’da var. Sakarya’da 2. etap açacağımız arsalarımız var. 1-2 tane de alım aşamasındayız yine üniversiteye yakın bölgelerde. Bunları devreye sokacağız.

9- Atık yönetim tesislerinin inşaat sektörüne etkisi nedir?

Çimento sanayi, doğal olarak çimento, ürettikten sonra betona dönüyor. Betonda da ciddi maliyet artışı var. Çimentoların ana girdisinin %70-80’i enerjiden oluşuyor. Enerji fiyatları yükseldiği için doğal olarak çimento, beton fiyatları ve inşaat sektörü pahalı noktaya geliyor. Biz çimentolar için atıktan alternatif yakıt üretiyoruz. Atıktan türetilmiş yakıt üretiyoruz. Türkiye’de çimentonun harcadığı enerjinin yaklaşık %7’sini atıktan kullanıyor şu anda. Avrupa’da bu %46, hatta bazı yerlerde %90’a kadar çıkıyor. Atıktan türetilmiş yakıt kullanmanın. Bunun avantajları şu şekilde. Birincisi; minimum yarı yarıya maliyet düşüyor. İkincisi; çimentolar aslında sera gazı açısından çok yatırım yapılması gereken yapılar. ATY (atıktan türetilmiş yakıt) kullandıkları zaman doğal olarak karbon ayak izine, çevreye pozitif anlamda bir katkı sağlamış oluyor. Bu sayede ek gelirler elde ediyor. Her yaktığı enerji açısından bir sera gazını azaltmış oluyor. Bunu belgelediği zaman uluslararası borsalardan bunun bedelini alabiliyor. Karbon kredisi deniliyor buna. Bu çerçevede büyük bir avantaj sağlamış olabilir.

KAYNAK: İnşaat & Yatırım