EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ ve Akademetre Research & Planning tarafından, alışveriş merkezleri (AVM) sektörünü irdelemek, Türkiye'deki potansiyel yatırım bölgelerini tespit etmek ve ihtiyaç duyulan AVM tip ve büyüklüklerini ortaya koymak ve gelecek öngörülerini belirlemek amacıyla hazırlanan ''Türkiye AVM Potansiyel Raporu 2012-2014'' açıklandı.

Raporu açıklamak üzere düzenlenen basın toplantısında konuşan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut, Türkiye'nin AVM potansiyeli ve haritasının belirlendiği çalışmada, AVM bulunan 48 ildeki alışveriş merkezlerinin incelendiğini, çalışmada ayrıca, 2014 sonuna kadar açılması planlanan 82 alışveriş merkezinin de ele alındığını kaydetti.

Turgut, ''Şu an Türkiye'de 265 aktif AVM mevcut, 55 ilimiz ise henüz AVM ile tanışmamış durumda. Bugünden itibaren 2012'de 40 AVM açılışı bekliyoruz. 2013'te bu sayı 29, 2014 de ise 13 olarak bekleniyor.

Bu gelişmelerle 2014 yılında Türkiye'de 347 AVM olacak. Peki hepsi ayakta kalacak mı? Sektörde artık ciddi oranda kan kaybı da görülüyor'' diye konuştu.

Cansel Turgut, 2011 yılında oyuncu olmaktan çıkan, fonksiyon değiştiren alışveriş merkezlerinin sektörde 325 bin metrekarelik bir azalmaya neden olduğu tespit edildiğini dile getirerek, sektörün bir yandan büyürken, bir yandan da kan kaybettiğine dikkat çekti.

Çoğunluğu İstanbul'da olmak üzere, Ankara ve Kocaeli illerinde alışveriş merkezlerinin fonksiyonlarını yitirdiklerine işaret eden Turgut, bunda kiracı karması, ulaşım, ihtiyaçlara cevap verememe gibi nedenlerin olduğun tespit edildiğini kaydetti.

İstanbul'da 244 bin 202 metrekare, Ankara'da 63 bin 178 metrekare ve Kocaeli'nde 17 bin 500 metrekare fonksiyon yitiren AVM alanının söz konusu olduğunu dile getiren Turgut, İstanbul'da fonksiyonunu yitirdiği gözlemlenen AVM'lerin yer aldığı ilçelerin Büyükçekmece, Beylikdüzü, Bakırköy ve Pendik olduğunu kaydetti.

AVM projelerinin kiralanabilir alanları büyüyor

Araştırmada yer alan verilere göre ortalama AVM kiralanabilir alanlarının büyüklüğünün arttığının görüldüğüne dikkati çeken Turgut, ilk açılan AVM'den bu yana bugün için aktif olan AVM'lerin ortalama 29 bin metrekare büyüklükteyken, 2012 senesinde açılacak AVM'lerin ortalama büyüklüğünün 37 bin metrekare, 2013'de 39 bin metrekare, 2014'de de 53 bin metrekare olmasının beklendiğini söyledi.

Turgut, çalışmadan ortaya çıkan bir başka sonucun ise özellikle İstanbul genelinde ölçeklerin büyüdüğü, büyük ölçeklerin ise daha büyük bir etkileşim alanına hitap ettiği gerçeğini ortaya koyduğunu işaret ederek, ancak ilçeler bazında alan ihtiyaçlarına bakıldığında, özellikle bazı ilçelerin daha ufak alanlara ihtiyaç duyacağı kadar potansiyelinin kaldığının görüldüğünü belirtti.

Kolayca ulaşılabilen, insanların içinde kaybolmadığı, ulaşımı kolay, tercihen yürüme mesafesinde, müşteri alabilecek ufak AVM'lere de ihtiyaç olduğunun çalışmadan çıkan bir diğer sonuç olduğunu anlatan Turgut, ''İllere göre bakıldığında İstanbul'un 81 aktif alışveriş merkezi ile lider olduğu, Ankara'nın 30 ve İzmir'in 16 alışveriş merkezi ile onu takip ettiği görülüyor.

Bu rakamlara bakıldığında kan kaybına rağmen toplamda İstanbul'un geçen seneki gibi büyüklüğünü koruduğu Ankara'nın ve İzmir'in de sıralarını kaptırmadığı görüldü'' şeklinde konuştu.

Bu sene AVM ile tanışan iki yeni şehir, Osmaniye ve Bilecik

Turgut, ''Türkiye'de 2010 senesine göre 2011'de e-ticaret hacmi yüzde 50 arttı ve yaklaşık 23 milyar TL seviyelerine ulaştı. Önümüzdeki dönemde bu artışın devam edeceğini düşünmek yanlış olmaz. Sanal mağaza sayıları AVM'lerden daha hızlı artıyor, tüketiciyi kazanmanın yolu artık onu anlamaktan geçiyor'' dedi. 

Gelecek yıllarda perakendede oyunun kurallarının farklılaşacağını söyleyen Turgut, en azından yeni AVM'lerin değişime ayak uydurmak zorunda olduğunu belirtti.

Anadolu'da potansiyel taşıyan iller

Turgut, 2012 senesinde doygunluğa ulaşmış Anadolu şehirlerine örnek olarak Eskişehir, Edirne, Erzurum, Diyarbakır, Tekirdağ, Hatay, Ankara, Kayseri, Bursa illerini sayarken, toplam 23 ilin doygunluğa ulaşmış durumda olduğunu ifade etti.

Halen potansiyel taşıyan Anadolu illerinin ise Kırıkkale, Giresun, Kastamonu, Çanakkale, Zonguldak, Aydın, Rize, Tokat, Konya, Kütahya olduğunu söyleyen Turgut, 2014 senesine kadar geliştirilmekte olan projeler dikkate alındığında İzmir'in ve Kocaeli'nin bugün ihtiyaç olmasına rağmen 2014'de doygunluğa ulaşacağını, Muğla'nın ise her iki dönemde de ihtiyaç duyduğunu söyledi.

Turgut, 2014 senesinde toplam 35 şehrin doygun olmasının beklendiğini kaydederek, bu analizlerde 2014 senesine kadar planlanan ve projelendirildiği açıklanan AVM projelerinin dikkate alındığını, kayıp AVM alanının olmayacağının düşünüldüğünü belirtti.

Bin kişiye düşen kiralanabilir alan

AVM Potansiyel İhtiyaç Analizi Raporu'na göre 2012 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye'de bin kişi başına düşen kiralanabilir alanın ortalama 102 metrekare olduğunu dile getiren Turgut, 2013'de bu rakamın 142 metrekare olmasının beklendiğini ifade etti.

Turgut, 2014 yılına kadar ilave olarak yaklaşık 3 milyon 279 bin 713 metrekare AVM'nin hizmete girmesinin beklendiğini kaydederek, bu durumda Türkiye'de gelecek 3 yıl içinde, yeni yapılacak alışveriş merkezleriyle birlikte mevcut kiralanabilir alanın 10,9 milyon metrekareye çıkmasının öngörüldüğünü bildirdi.

Türkiye'nin AVM'ler ile tanıştığı 1988 yılından bu yana hızla çoğalmaya başladığını kaydeden Turgut, özellikle 2005 yılında sektörde büyük bir sıçrama yaşandığını, verilere göre AVM sektör payının yine yüzde 25 büyüdüğünü ifade etti.

Turgut, ''2011 yılı itibariyle AVM'lerin aylık ortalama ziyaretçi sayısı 108 milyon kişi, bir önceki yıl bu rakam 83 milyondu. 2012'de ise rakamın 122 milyona çıkması bekleniyor'' dedi.

İstanbul'da hala AVM'ye ihtiyaç var

Akademetre Araştırma ve Planlama Yönetim Kurulu Başkanı Halil Zeytin de, ''Vakit çok kıymetli, müşteri ürüne kolay ulaşabilmek ve ucuza almak istiyor, yeni perakende anlayışında dünyada farklı uygulamalar görüyoruz.

Sadece e-ticaret değil farklı alışveriş yöntemleri gelişmiş durumda. Sanal Marketler, showroom olarak kullanılan mal stoklanmayan yerinde siparişli dükkanlar, yerinde katalogdan beğenip ürünü aldığınız dükkan satışları, daha az yerde daha fazla ürüne ulaşma imkanı sağlayan yöntemler'' ifadelerini kullandı.

Zeytin, bu durumun AVM'ler için bir tehdit olarak görüldüğünü dile getirerek, birinci nesil AVM'lerin alışveriş yapılanlar, ikinci nesillerin buna ilaveten sosyalleşilebilenler, üçüncü nesillerin ise hem ilk ikisinin yapabildiği hem de eğlence temalı olduklarını dikkati çekti.

İstanbul'da halan AVM'ye ihtiyacı olan ilçelerden de bahseden Zeytin, bunların Kağıthane, Küçükçekmece, Bağcılar, Sultangazi, Gaziosmanpaşa, Fatih, Ataşehir, Beyoğlu, Avcılar, Güngören olduğunu, AVM'ye doymuş ilçelerin ise Avrupa yakasında Bayrampaşa, Bakırköy, Beşiktaş, Beylikdüzü, Büyükçekmece, Anadolu yakasında ise, Pendik, Ümraniye, Üsküdar, Kadıköy, Kartal olduğunu kaydetti.

Türkiye'deki alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alanlarının toplamının ise yaklaşık 7 milyon 620 bin 129 metrekare olduğunu söyleyen Zeytin, ancak çalışma sonucunda ortaya çıkan sonuçlara göre 2014 senesine kadar 11 milyon 441 bin 90 metrekareye daha ihtiyaç olduğuna dikkati çekti.

Zeytin, bu alanın şu anda 3 milyon 279 bin 713 metrekaresinin halihazırda inşa halinde olduğunu bildirerek, çalışmaya göre 541 bin 248 metrekare daha projelendirmeye ihtiyaç olduğunu anlattı.