Leyla Özdemir Rastgeldi kendinizden bahseder misiniz?

Lisans eğitimimi Marmara Üniversitesi İletişim Fakültesi'nde tamamladıktan sonra, Amerika'da Seton Hall Üniversitesi'nde pazarlama eğitimi aldım. 2002 yılında başladığım kariyerimde, Cevahir AVM, Aqua Florya, Buyaka AVM ve Marmara Forum gibi Türkiye’nin önde gelen alışveriş merkezlerinde üst düzey pozisyonlarda bulundum. Şu anda Gürsoy Grup bünyesinde, Vialand ve Venezia Outlet Alışveriş Merkezleri'nin kiralama ve yönetiminden sorumlu Gürsoy Grup Alışveriş Merkezleri Yönetim ve Kiralama Direktörü olarak görev yapmaktayım.

Vialand, Venezia AVM hakkında bilgi verebilir misiniz? (Günlük ziyaretçi sayısı vs. )

Vialand AVM İstanbul Eyüpsultan’da bulunan 80.000 m2 kiralanabilir alana sahip, açık konseptli bir alışveriş merkezi. Türkiye’nin en büyük açık alan tema parklarından biri olan Vialand Tema Park’la birlikte hem eğlence hem de alışveriş- yeme/içme anlamında çok cazip bir ortam yaratmakta. Bu nedenle de hem yerli ziyaretçiye hem de yabancı ziyaretçiye hitap eden önemli bir çekim merkezi.

Venezia Outlet AVM ise 70.000 m2 kiralanabilir alana sahip; Venedik konseptli mimarisi ile dikkati çeken, açık alanında gondolla gezilebilen, Türk ve dünya markaların outletlerinin yer aldığı, özellikle yabancı ziyaretçiler tarafından çok ilgi gören bir outlet alışveriş merkezi.

Her iki AVM mizde aylık ortalama 2 Milyondan fazla ziyaretçiyi ağırlamaktayız, yüksek sezonda bu rakam bazı aylarda 3 Milyonu da bulabilmekte.


AVM’lerde markalar açısından kiralama süreci nasıl ilerlemekte? Yer, m2 ne kadar ne kadar önemli?

Alışveriş merkezlerinde markaların kiralanması, oldukça stratejik bir süreç. Alışveriş merkezinin konumu, büyüklüğü, hedef kitlesi kiralama stratejisi için ana parametreleri oluşturuyor. Markalar açısından AVM deki yer seçimi, mağazanın büyüklüğü ve dikkat çekiciliği, kiralama açısından büyük önem taşıyor. Özellikle, mağazanın alışveriş merkezi ziyaretçisine hitap eden bir markası ve lokasyon olarak hedef kitlesine uygun lokasyon ve m2 de yer alması oldukça önemli. Markanın ödeyeceği kiranın belirlenmesinde ise sunulan mağazanın konumu, büyüklüğü ve cehpesinin dikkat çekiciliği çok önemli. Başarılı bir kiralama gerçekleştirmek için hedef kitlenin iyi analiz edilmesi ve onların ulaşmak istediği marka miksinin sunulması çok önemli. Doğru bir kurgu ile ticari anlamda sürdürülebilir başarıya ulaşılır.

2023 Yılı AVM / 2024 AVM değerlendirmesi yapabilir misiniz?

Pandeminin zayıfladığı dönemde başlayan ve 2022 de devam eden talep fazlası AVM lere olan ilgiyi ciddi oranda arttırdı ve doluluk oranları en maksimum seviyeler ulaştı. 2023 yılına geldiğimizde sektördeki canlılık devam etti, ancak ekonomik parametrelerdeki öngörülemezlik ve enflasyonist ortam sektörün büyüme oranlarını etkiledi. 2023 den 2024 e gelindiğinde hala öngörü anlamında çok net bir tablo olmamakla birlikte büyümenin devam ettiğini ve potansiyeldeki artışı gözlemleyebilmekteyiz.

Vialand AVM ve Venezia Outlet olarak turist anlamında önemli potansiyele sahip olduğumuz için 2024 ün 2023 e göre daha verimli bir yıl olacağı yönünde görüşümüz var. Yılın ilk yarısında bu artışı gözlemledik.


Alışveriş merkezlerinin tercih edilmesinde mimari ne derece etkin rol oynuyor?

Alışveriş merkezleri bir yaşam merkezi olmanın yanı sıra bir mimari yapı da aynı zamanda. Mimari olarak bir alışveriş merkezi ne kadar farklılaşabilir, ferah ortam yaratabilir ve ziyaretçileri içine çekebilirse o kadar başarılı olmakradır.

Günümüzde insanlar, gördükleri şeylerin ilgi çekici olmasını ve kendilerini etkileyici bir ortamın içerisinde bulmayı istiyorlar. Bu yüzden, alışveriş merkezlerinin mimari tasarımı, ziyaretçilerin dikkatini çekmek ve onları etkilemek için çok önemli. Estetik açıdan güzel bir düzenleme, ziyaretçilerin keyifli vakit geçirmelerini sağlıyor ve onlarda tekrar gelme isteği uyandırıyor. Bu sebeple mimari tasarımın, müşteri memnuniyetini artırmak ve marka değerini yükseltmek için kritik bir rol oynadığını söyleyebiliriz. Biz bunun önemini her iki AVM mizde de fazlasıyla yaşıyoruz. Venezia Outlet AVM miz Venedik konseptli, içinden kanal geçen ve gondol ile gezilebilen bir AVM. Bu mimari yapı özellikle turist ziyaretçilerin çok dikkatini çekmekte. Venezia AVM de çekilen video lar sosyal medyada izlenme rekorları kırmakta.

Vialand AVM de ise açık alanda geniş sokaklar, ortasından geçen nostaljik tramvaj ve havuzlu geniş meydan çok dikkate çeken unsurlar. Ziyaretçilerin fotoğraf çektirmek içinher köşesini kullandığı bir alışveriş merkezi.

İstanbulda toplamda Kaç AVM bulunmaktadır?

İstanbul, Türkiye’nin en geniş alışveriş merkezi yelpazesine sahip şehridir. Güncel rakamlarla 117 tane AVM ye ev sahipliği yapan şehirde irili ufaklı çok farklı konseptlerde alışveriş merkezleri yer almaktadır.


Avm'leri Kim denetliyor?

Alışveriş merkezlerinin denetimini Ticaret Bakanlığı yapmaktadır. Bunun dışında ayrıca, alışveriş merkezleri kendi iç denetim ekiplerine de sahip. Yeme – içme alanlarının hijyen anlamında denetimini bağımsız denetim şirketleri yapar. Ciro denetimi için de alanında uzman firmalar ile çalışılır.


İlk Avm ne zaman inşa edildi. Ve Hangisi?

Dünyanın en eski alışveriş merkezi 1785 yılında açılan St. Petersburg’daki Chester Rows’dur. Türkiye’de ise ilk AVM 1988 yılında Bakırköy’de açılan Galeria AVM dir.


Ekonomi kötü ama Avmler hep dolu? Nedeni?

Alışveriş merkezlerinde ziyaretçiler her bütçeye uygun ürün seçeneklerinden faydalanabiliyorlar. Uygun fiyatlı ürünlerden lüks ürünlere kadar herkesin ihtiyacına uygun seçenekler bulunduğu için, büyük bir ilgi görüyor. Tabii ki sadece bu da değil, alışveriş merkezleri, ailelerin bir araya gelip keyifli vakit geçirebilecekleri alanlar yarattığı için de aileler tarafından da sık sık tercih ediliyor. AVM’ler aynı zamanda sosyalleşme alanı. Her insanın arkadaşıyla buluşacak, ailesiyle vakit geçirecek bir yere ihtiyacı var. AVM’ler bu ihtiyaca da cevap veriyor.

Avmlerde ortak alan giderleri, mağazalar tarafından mı sağlanılıyor?

Alışveriş merkezlerinde belli başlı operasyonel giderler ortak alan giderleri adı altında bütçelenir. Bu giderlerin bir kısmı kiracılar tarafından m2 leri ölçüsünde karşılanır. Bu konuda yönetmelik kesin sınırları belirtmiştir ve ona uygun davranmak zorunluluğu mevcuttur.