1. Barratt London hakkında biraz bilgi alabilir miyiz?

Barratt London, müşterilerine başkent Londra’da yüksek kaliteli konutlar sunma konusunda 40 yılı aşkın deneyime sahip pazar lideri bir konut geliştiricisidir ve 60 yılı aşkın süredir İngiltere genelinde inşaat yapan ülkenin en büyük konut üreticisi Barratt Developments'ın bir parçasıdır. İngiltere’nin en çok tavsiye edilen geliştiricisi olarak 2010 yılından bu yana her yıl “Home Builders Federation” Müşteri Memnuniyeti Ödüllerinde beş yıldızla ödüllendirildik ve diğer tüm konut geliştiricilerden daha fazla Job Awards NHBC Pride ödülü kazandık.

Barratt London olarak İngiltere emlak sektöründe yalnızca önemli bir aktör değil, aynı zamanda kendimizi kentsel yaşamı şekillendirmeye adamış bir konut geliştiricisiyiz. Vizyonumuz, modern yaşam kavramını yeniden tanımlayan topluluklar yaratarak dönüştürücü bir güç olmaktır. Faaliyetlerimizin temelinde doğruluk, yenilikçilik ve müşterilerimize bağlılık ilkeleri yatmaktadır. Sürdürülebilir uygulamaları, son teknoloji tasarım ve inşaat mükemmelliğini her projeye dahil ederek konut sakinlerimizin yaşam kalitesini yükseltmek en önemli önceliğimizdir.

Sürdürülebilirliğe olan adanmışlığımız endüstri standartlarının ötesinde ve Barratt London'da çevre dostu yeni kriterlere öncülük etmeyi hedefliyoruz. Yeşil alanlara, enerji verimliliğine ve toplumsal etkileşime öncelik vererek yalnızca yasal gereklilikleri karşılamakla kalmıyor, aynı zamanda çevreye ve sakinlerimizin refahına da olumlu katkıda bulunuyoruz.

Projelerimizin her biri benzersiz olup, bulunduğu yere ve çevresine uyacak ve yerel ihtiyaçları karşılayacak şekilde özenle tasarlanmıştır. Bununla birlikte tüm projelerimizde ortak birtakım noktalar da bulunmaktadır. Örnek olarak, iyi toplu taşıma bağlantıları, yerel olanaklar ve rahat edilebilecek alanlar sunan siteleri seçiyoruz. Bu sitelerin büyük bir çoğunluğunda ortak bahçeler, özel balkonlar ve yakınlarında yeşil alanlar bulunuyor. İç mekanlar içinse doğal ışık alan, kullanıcılara esneklik sağlayan açık plan alanlara sahip ve aile yaşamı veya evden çalışma için uygun alanlar tasarlıyoruz.

2. Emlak yatırımları açısından Türkiye ve İngiltere arasındaki temel farklar nelerdir? 

Konut satın alma hususunda iki ülkenin hukuk sistemi arasında birçok benzerlik var ve iyi bir aracı, satın aldığınız konut nerede olursa olsun taşınma sürecini sorunsuz bir şekilde gerçekleşmesine yardımcı olacaktır. Bununla birlikte, dikkat edilmesi gereken bazı önemli farklılıklar da var. Öncelikle, Türkiye'de bir konut satın alma işleminin en başında fiyatı donduran ve konutu piyasadan kaldıran geri ödemesiz bir depozito alınır. İngiltere’de ise durum böyle değildir. İkinci el bir konut satın alırken başka bir potansiyel alıcının son dakikada devreye girmesi ve satıcıya daha fazla para teklif etmesi (gazumping) ilk alıcıyı devreden çıkarabilir ve bu durum tamamen yasal olmasının yanı sıra nadir de değildir. Barratt London gibi itibarlı bir konut geliştiricisinden yeni inşa edilmiş bir konut satın aldığınızda böyle bir durumla karşılaşmazsınız. Biz yalnızca 2.000 £’luk küçük bir rezervasyon depozitosu alıyoruz, ardından aracınızın evrak işlerini tamamlayabilmesi için fiyatın altı hafta boyunca değişmeyeceğine dair bizden yazılı bir garanti alıyorsunuz ve böylelikle içiniz rahat ediyor.

İki ülke arasında emlak vergilendirmesinde de birtakım farklılıklar var. Türkiye'de emlak alım/satım vergisi hem alıcı hem de satıcı tarafından %2'şer oranında, toplamda %4 olarak ödeniyor. Bu rakamlar mülkün bir eksper tarafından hazırlanan değerlendirme raporuna dayanıyor ve gerçek satış fiyatından farklı olabiliyor. İngiltere’deki vergilendirme ise, damga vergisi olarak değeri 250.000 £’in üzerindeki evlerin nihai satış fiyatına dayanır ve tamamen alıcı tarafından ödenir. 250.001 £’den 925.000 £’e kadar olan rakamlar için %5, 925.001 £’den 1,5 milyon £’e kadar olan rakamlar için %10 ve bunun da üzerindeki rakamlar içinse %12'den başlayan kademeli bir ücret ölçeklendirmesi vardır. İkinci el konut satın alan kişiler ek olarak %3, ikameti İngiltere’de olmayanlar ise %2 daha öder. İngiltere’deki bir mülkün kiraya verilmesinden elde edilen herhangi bir kira geliri İngiltere oranları üzerinden vergilendirilecektir, ancak yürürlükte olan bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunuyor.

Türkiye'de bazı durumlarda yalnızca konut satın alma yoluyla ikamet ve hatta vatandaşlık elde edilebilirken, İngiltere’de böyle bir durum mevcut değil. Denizaşırı yatırımcılar İngiltere’de herhangi bir engelle karşılaşmadan konut satın alabilirler. Ancak İngiltere’yi ziyaret etmek veya İngiltere’de yaşamak için ayrıca vize almaları gerekiyor.

3. Projelerinizin amorti süresi ve kira getirisi hakkında bilgi verir misiniz?

Projelerimizin her biri benzersiz olmakla birlikte eğer geniş bir çerçeveden bakacak olursak, yatırımcılar genellikle lokasyona ve fiyat noktasına bağlı olarak %3 ila %5 arasında bir getiri elde etmektedir. Örnek olarak, yapımı on yıldan fazla süren Hendon Waterside'da 2011 yılında piyasaya sürülen ilk dairelerden bazılarını satın alan yatırımcılar, 2022'ye kadar olan dönemde evlerinin değerinin %132 oranında arttığını görürken, dairelerini kiraya veren mal sahipleri de yıllık %6 civarında kira getirisinin keyfini çıkarıyor.
 
Bununla birlikte, daha yeni projeler ile ilgili beklentiler de oldukça olumlu seyrediyor. JLL, Wembley Park Gardens'da önümüzdeki on yıl içinde konut fiyatlarının %57 oranında artacağını öngörürken, bölgedeki kira getirilerinin beş yıl içinde %49 oranında artarak Londra ortalamasının iki katından fazla olacağını öne sürüyor. Yine JLL'ye göre, son projemiz Royal Gateway'in bulunduğu W3 bölgesinde ortalama %117’lik bir artış var. Elizabeth Line (Crossrail) istasyonunun bulunduğu hatta ise yine kira getirilerinde keskin bir artış mevcut. Acton Main Line istasyonu yakınındaki evler için geçen yıl %19'luk bir artış yaşandı ve Royal Gateway'deki ortalama kira getirilerinin %5'e kadar yükselmesi bekleniyor.

4. Londra’da yatırım yapmanın avantajları nelerdir?

Londra, uzun bi süredir konut fiyatlarında sağlam ve güvenilir bir artış trendi gösteriyor. Piyasada zaman zaman yaşanan düşüşlere rağmen, konut fiyatları son 30 yılda her yıl ortalama %7 oranında artış gösteriyor ve Londra’da bulunan ortalama bir konut son on yılda %30 oranında değer kazanmış1. Başkent Londra’da kiralık konut talebi son derece yüksektir ve her bir kiralık konuta talep gösteren yaklaşık 38 kiracı vardır. Bu nedenle evlerin boş kaldığı dönemler oldukça nadirdir ve başkentteki yüksek kiralar nedeniyle %5'in üzerinde bir kira getirisi kolaylıkla elde edilebilir hatta bazı projelerimiz %6,4'e kadar bir kira getirisi sağlamaktadır. Kiracılardan elde edilen kısa vadeli getiri ve uzun vadeli sermaye artışının bu cazip  kombinasyonu, İngiltere emlak piyasasına yatırım yapmanın oldukça akıllıca bir seçim olduğu anlamına geliyor.

Bizim tavsiyemiz, yatırımdan en iyi getiriyi elde etmek için özellikle uzun vadeli sermaye artışı açısından büyük potansiyele sahip olduğundan Londra'nın kentsel dönüşüm bölgelerine yatırım yapmak yönünde olacaktır. Dönüşüm bölgesindeki evler, yakınlardaki yenilenmemiş alanlara göre %5,8 daha hızlı değer kazanmakta ve yatırımcılar için daha büyük bir potansiyel sunmaktadır. Barratt London'da projelerimizi, toplu taşıma bağlantılarının harika olduğu ve altyapıya ve istihdam yönelik yatırımların yapıldığı dönüşüm alanlarında yoğunlaştırıyoruz.

Büyük Londra, İstanbul’un yaklaşık üç katı olan 1.569 km2'lik devasa bir alanı kapsasa da, ulaşım altyapısı konusunda dünyanın en iyi bölgelerinden biridir. Bu nedenle başkentin neresinde yaşarsanız yaşayın üniversiteye veya işe hızlı ve kolay bir şekilde ulaşım sağlayabilirsiniz. Yapılması planlanan Batı Londra Orbital Metro hattı gibi kentsel iyileştirme projeleri; Barnet ilçesindeki Hendon Waterside, Hillingdon'daki Hayes Village ve Harrow'daki Eastman Village dahil olmak üzere Barratt London'ın en popüler geliştirmelerinden bazılarına daha da rahat ulaşım bağlantıları getirecektir. Benzer şekilde, Transport for London'ın yeni Superloop otobüs ağı da Harrow, Hendon ve Walthamstow gibi bölgelerden başkentin merkezine daha hızlı ve çevre dostu bağlantılar sağlayacak.

5.  Projelerinizin finansman modeli mortgage sistemi mi?

Çoğu durumda, konut alımları bir mortgage ile finanse edilir ve en az %10 olarak bir nakit depozito gerektirir. İngiltere mortgage piyasası, ilk kez ev sahibi olacaklara yardımcı olmak için daha düşük depozito ve daha uzun vadeli seçenekler de dahil olmak üzere geniş bir ürün yelpazesine sahiptir. İngiltere’deki alıcıların çoğu iki ila on yıllık kısa vadeli sabit bir oran alır ve düzenli olarak yeniden mortgage yaptırır. İngiltere’deki standart mortgage’lar konutun kiraya verilmesine izin vermez, bu nedenle yatırımcıların satın al-kirala tipi mortgage’a ihtiyacı vardır. Nunlar birbirine benzer olarak kolayca temin edilebilir ancak genellikle %20-25 gibi daha büyük bir depozito gerektirir.

Nakit alıcılar her zaman büyük memnuniyetle karşılanır. Bununla birlikte İngiltere’de kara para aklama regülasyonları yürürlükte olduğu için aracının bu paranın meşru kaynaklardan (kazanç, mülk satışı, miras vb.) geldiğini doğrulaması gerekir. Şeriata uygun/halal/İslami mortgage gibi diğer finansman modelleri de İngiltere’de konut satın almak veya kiraya vermek için kolaylıkla kullanılabilir. Ek olarak, bir limited şirket kurarak veya varsa mevcut işiniz üzerinden konut satın almak da mümkündür, ancak bu finansman sağlamayı zorlaştırabilir ve genel vergilendirme bireysel duruma bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük olabilir. Barratt olarak, İngiltere’de halihazırda bir konutu olan ve satmak isteyenler için de birtakım kısmi takas planları sunuyoruz.

6. Türkiye'nin Londra emlak piyasasına olan ilgisini nasil buluyorsunuz? Bu ilgiyi siz neye bağlıyorsunuz?

Sürekli gelişen çok kültürlü bir şehir olan Londra, denizaşırı ülkelerden gelen alıcılar için dünyanın en popüler şehirlerinden biridir. Barratt London için şu anda en büyük yatırım Hong Kong, Çin ve Orta Doğu'daki alıcılardan geliyor. Bununla birlikte Türk yatırımcıların ilgisi son yıllarda %30-50 oranında arttı ve şu anda işimizin %5'ini oluşturuyor. Bu nedenle Türkiye’nin büyümekte olan bir pazar olduğunu kesinlikle ifade edebiliriz. Birçok Türk yatırımcı İngiltere'ye iş, tatil ya da eğitim amacıyla gittiği için burayı yakından tanıma fırsatı buluyor. Bu nedenle yurtdışından konut satın almak isteyenler için burası popüler bir tercih ve İngiltere'ye taşınan Türklerin yaklaşık %90'ı başkentte yaşamayı tercih ediyor. İstanbul, Londra Havaalanı'ndan dört saatten daha kısa bir mesafede yer alıyor ve Londra'da Türk restoranları, gıda pazarları, camiler ve hatta gurbetçilerin kendilerini evlerinde hissetmelerini sağlayacak birkaç tane geleneksel Türk hamamı da bulunuyor. İşte bütün bu nedenlerden dolayı Londra'nın yurtdışında konut satın almak isteyenler için popüler bir seçim olması aslında hiç de şaşırtıcı değil.

Alıcılar Londra emlak piyasasına çeşitli nedenlerle yöneliyor ancak Türk alıcılar arasında genellikle eğitim amacıyla olmak üzere ailelerin ikinci bir ev alma kararı öne çıkıyor. 2023 yılında Türk öğrencilerden İngiltere’ye yapılan eğitim başvuruları %41 oranında bir artış gösterdi. Bununla birlikte, en büyük pazarı yatırım amacıyla satın alanlar oluşturuyor ki Londra emlak piyasası yıllık yüksek büyüme oranlarıyla ünlüdür. Bu durum, yatırımcılar için Lira'nın Dolar karşısında beş yılda %80'den fazla değer kaybettiği, enflasyonun %68,5'e ulaştığı ve Merkez Bankası'nın kötüleşen enflasyonu gerekçe göstererek faiz oranlarını %50'ye yükselttiği Türkiye'deki istikrarsız ekonomik durum karşısında rahatlama olanağı sağlıyor. Türk yatırımcılar kendi ülkelerinde tasarruf mevduatlarından %3 oranında kazanmakta zorlanırken, Londra'daki konutların sunduğu sermaye artışı ve kira geliri gibi alternatif yatırımların gördüğü talep artıyor.

İş için düzenli olarak İngiltere’ye seyahat eden iş insanları için şehirdeyken kalabilecekleri rahat bir yere sahip olmak başlı başına sağlam bir yatırım ve aynı zamanda aileler için de bir tatil evi olma potansiyelini taşıyor. Ek olarak, ikinci bir eve sahip olmak hala daha varlıklı bireylerin tercihi olsa da, Londra’da bir ev sahibi olmak belli bir statüyü de ifade ediyor.

7. Yakın zamanda Türkiye’de emlak satışı için Unique London ile yaptığınız işbirliğini duyurdunuz. Bu konuda da bilgi alabilir miyiz?

Deneyimli bir emlak şirketi olan Unique London ile yaptığımız işbirliği, Londra'da yeni yatırım yapmayı düşünen veya mevcut emlak portföylerini geliştirmek isteyen Türk alıcılara stratejik danışmanlık hizmetleri sunmayı amaçlıyor. Unique London, Londra’daki emlak piyasası ile ilgili özel tavsiyeler ve güncel bilgiler sunarak yatırımcıların ihtiyaçlarına en uygun konutu bulmalarına yardımcı olacak, ardından aracılar, vergi uzmanları ve mortgage brokerları gibi uzmanları da sürece dahil ederek tüm satın alma süreci boyunca alıcılara destek olacaktır. 

Unique London, Barratt London'ın da uzmanlık alanı olan Londra'da yüksek kira getirisi ve ortalamanın üzerinde değerlenme oranlarına sahip projeler sunma konusunda uzmanlaşmıştır. Bu işbirliği, Türk alıcılar ister yaşamak için bir yer, isterse de uzun vadeli bir yatırım arıyor olsunlar onların en iyi seçimleri yapmalarına yardımcı olmayı amaçlıyor.

8. How many projects and apartments are you planning to make in 2024?

Geçtiğimiz 10 yılda Londra genelinde 14.400'den fazla konut teslim ettik ve son üç yılda 137 milyon £ yatırım yaptık. Her yıl harika yeni evler yaratmaya devam ediyoruz. Kısa bir süre önce Batı Londra’da bulunan Acton'da Royal Gateway'in lansmanını yaptık. Proje dahilinde stüdyo, bir, iki ve üç yatak odalı dairelerden oluşan 300 yeni konutun tümünde özel bir balkon veya terasın yanı sıra çatı bahçeleri, oyun alanları ve konut sakinleri için özel bir spor salonu bulunuyor. İlk aşama olan Marquise Residences'ta 14 kata yayılmış bir ila üç yatak odalı daireler satışa sunulurken, en üst iki katta yer alan çatı katı daireleri daha sonraki bir tarihte satışa sunulacaktır.

Yatırımcılar arasında halihazırda son derece popüler olan mevcut projelerde de yeni konutlar satışa çıkarmaya devam ediyoruz. Örnek olarak, ikonik futbol stadyumunun yakınındaki Wembley Park Gardens, 2,5 milyar £’den daha fazla yatırımın yapıldığı ve bölgede son 10 yılda %57'lik oldukça yüksek bir fiyat artışıyla sonuçlanan bir kentsel dönüşüm bölgesinde yer almaktadır. Buradaki konutlar Londra'nın merkezine hızlı ve kolay ulaşım bağlantıları sunan Wembley Park Metro İstasyonu'nun hemen yanındadır ve bölge, yürüme mesafesindeki restoranlar ve mağazalarla doludur. Bu da burayı kiralık konaklama arayan genç çalışanlar arasında oldukça popüler bir hale getirmektedir. 

Bir yandan New Bermondsey dönüşüm projesine yapılan büyük yatırım sayesinde 2022 yılında konut fiyatlarının %10 arttığı Londra'nın Southwark ilçesinde 26 katlı prestijli Bermondsey Heights projesini hayata geçirirken, bir yandan da Londra'nın Hillingdon ilçesinde Başbakan Rishi Sunak'ın da birçok kez ziyaret ettiği ve kentsel gelişimin iyi bir örneği olarak övgüyle bahsettiği eski Nestlé fabrikasının yerinde son derece başarılı bir proje olan Hayes Village'ı inşa ediyoruz. Buradaki fiyatlar, 10 dakikalık yürüme mesafesindeki Hayes & Harlington istasyonunda Elizabeth Hattı'nın (Crossrail) açılmasının da ardından 2022 yılında %9 oranında bir artış göstermiştir.

Londra'daki Canning Town'a nehir kenarında 800'den fazla yeni ev kazandıran, Crown Wharf ve Welsh Harp Gölü yanındaki Hendon Waterside'da iki yeni aşama da dahil olmak üzere bir dizi yeni geliştirmemiz var. Londra'daki pek çok projemizi birbirine bağlayan şey, harika ulaşım bağlantılarının yanı sıra kentsel dönüşüm ile bağlantılı iyi kazanç beklentisi sunan konumları seçme becerimizdir.

9. Londra’nın şu anki ekonomisini nasıl görüyorsunuz? Enflasyonu yüksek mi, düşük mü?

İngiltere'de faiz oranları yerel standartlara göre hala yüksek olsa da, baz oran şu an %5.25 ve oranı belirleyen İngiltere Merkez Bankası Para Politikası Komitesi'ndeki hissiyat olumlu yönde. Komite, Mayıs ayında yapılan en son toplantısında enflasyonun düştüğünü, GSYH büyümesinin yıl başından bu yana güçlendiğini belirtti ve komitenin bazı üyeleri baz faizin düşürülmesi çağrısında bulundu. 

12 aylık TÜFE enflasyonu Ocak ve Aralık aylarındaki %4,0 seviyesinden Mart ayında %3,2'ye geriledi ve 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2'lik hedefin altına düşmesi bekleniyor. Bu da yıl içinde faiz oranlarında bir indirim olması olasılığını beraberinde getiriyor. Ekonominin geleceğinin parlak olduğuna dair başka işaretler de var. Örneğin, Nisan ayında imalat ve hizmet sektörlerindeki üretim son bir yılın en güçlü artışını kaydetti.

Döviz Kuruna göre, Türk Lirasının 2024 yılı sonuna kadar İngiliz Sterlini karşısında %18 oranında yükseleceği tahmin edilmektedir ki bu da Türk yatırımcıların Londra'da ya da İngiltere’nin başka bir yerinde alım yaparken paralarının karşılığını daha fazla alacağı anlamına geliyor. Tabii Türkiye'deki yüksek enflasyon oranı nedeniyle yatırımcıların hızlı hareket etmeleri gerekiyor.

10. Eğitim için Londra’yı tercih edenlerin ev kiralamak yerine ev almaları daha mı uygun olur?

Türk öğrencilerin 2023 yılında İngiltere’de eğitim almak için yaptığı başvurular %41’lik bir artış gösterdi. Öğrenciler, her ikisi de ilk 10'da yer alan Imperial College ve UCL dışında, Kings College ve London School of Economics gibi dünyanın önde gelen üniversitelerinde eğitim almak için Londra'yı tercih etti. Her ne kadar Londra'da birinci sınıf bir üniversite eğitimi imkanı olsa da, öğrenciler için kalacak yer bulmak oldukça zordur. Öğrenciler, kampüslerde yeterli yer bulunmadığından pahalı, amaca yönelik inşa edilmiş kiralık öğrenci konutları veya genellikle standartların altında ve daha az cazip bölgelerde bulunan kiralık konutlar arasında seçim yapmak zorunda kalmaktadır.

Sonuç itibarıyla, kaygılı birçok ebeveyn bu durumların yerine güvenli, modern bir konut satın almayı tercih etmekte ve genellikle diğer odaları çocuklarının üniversite arkadaşlarına kiralayarak aylık mortgage maliyetlerinin bir kısmını telafi etmektedir. İyi kalitede bir öğrenci yurdunun aylık maliyetinin ayda 800 ila 2.000 £ arasında değiştiği düşünüldüğünde, bir konut satın almak sermaye artışı ve uzun vadeli kira geliri ile birlikte hemen hemen aynı aylık harcama ile sonuçlanabilir.

11. Projelerinizin Londra'nın en iyi üniversitelerine yakın olması öğrenci ve ailelere ne gibi avantajlar sunuyor?

Barratt London, öğrenci hayatını daha kolay, daha ucuz ve daha sosyal hale getiren en iyi üniversitelere yakın lokasyonlarda bulunan bir dizi projeye sahiptir.

Örnek olarak, sürekli olarak dünyanın en iyi üniversitelerinden biri olarak değerlendirilen UCL (University College London), Barratt London'ın geliştirdiği Bermondsey Heights'a 12 km, Hendon Waterside ve Wembley Park Gardens'a ise 16 km uzaklıktadır. Bermondsey Heights ayrıca prestijli Imperial College London'a 9 km’den biraz daha fazla ve London School of Economics'e (LSE) ise 8 km’den daha az bir mesafede yer almaktadır. Hayes Village ise, Times Higher Education World University Rankings'in 2023 yılı tablosuna göre İngiltere’de 4. ve dünya çapında 20. sırada yer alan Brunel University London'a yaklaşık 6 km mesafededir. 

Ayrıca, Londra'nın 24 saat metro ve otobüs seferlerini içeren mükemmel toplu taşıma sistemi, Büyük Londra bölgesindeki her lokasyon üniversitelere kolay ve hızlı erişim sağlamaktadır.