Günümüzde yüksek kira bedelleri ve artan maliyetler karşısında kat malikleri ortak alanları kiraya verip maddi kaynak sağlayarak, apartmanların ya da sitelerin giderlerini karşılamak yoluna sıklıkla başvurmaya başladı. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, apartman ortak alan işgalinde dava açılabileceğini açıkladı.

Kat maliklerinin ortak alanları kiraya verip maddi kaynak sağladıklarına sıkça rastlandığını belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Kat malikleri arasındaki ihtilafların büyük bir kısmı da, kat maliklerince onaylı mimari projede belirlenen amaca uygun olarak kullanılması gereken ortak alan ve tesislerin kat maliklerince üçüncü kişilere kiralanmasında yaşanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bina girişi, hol, merdiven, asansör, koridor, çatı, çatı arası, bahçe, otopark, spor salonu, yüzme havuzu, sauna, çamaşırhane, kiler, kalorifer dairesi, jeneratör odası, yangın merdiveni, su deposu gibi yerler ortak alana dahil. Ortak yerlerin, yetkili mercilerce onaylanmış plan ve projelerde açıkça gösterilmiş olması, ayrıca sözleşme ile onaylı projenin uyum içinde olması gerekmektedir.” dedi.

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, şöyle devam etti:
Ortak Kullanım Alanları Kimler Tarafından ve Nasıl Kullanılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesine göre ortak alanlar üzerinde kimlerin, nasıl haklara sahip olduğu açıkça belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak kullanım alanları ile ilgili maddeleri kapsamında kat malikleri arsa payları oranında ana gayrimenkulün ortak alanlarında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Dolayısıyla her kat maliki belirlenen ortak alanlardan faydalanma hakkına sahiptir. Ayrıca; Kat maliklerinin sahip olduğu bu hak; kira sözleşmesi ile kiracılara, farklı bir anlaşma ya da nedenle bağımsız bölümlerde ikamet eden veya faydalanan üçüncü kişilere de tanınabilir.

Bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlananlar için de geçerli

Kat malikleri ortak alanları ve eklentileri kullanırken yasalara, tapu sicilinde kayıtlı yönetim planına, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara, apartman yönetimi tarafından alınan kararlara ve belirlenen kurallara uymak zorundadır. Kişilerin başkalarını rahatsız etmemesi, kimsenin hakkını ihlal etmemesi ve yönetim planına uygun hareket etmesi gerekir. Kat maliklerinin yükümlülükleri; bağımsız bölümlerde yaşayan kiracılar, burada oturma ve faydalanma hakkına sahip olan üçüncü kişiler ve bağımsız bölümlerden sürekli olarak yararlananlar için de geçerlidir.

Apartmanda Ortak Alan İşgali Nedir?

Apartman ortak alan işgali; ana yapıda ortak alan olarak belirlenen veya ortak tesis olarak kullanılan yer, parça, tesisat ya da eşyalarda diğer kat maliklerinin rızası alınmaksızın onarım, boyama, tadilat gibi değişikler ve yenilikler yapmak ve bu alanları izinsiz kullanmak olarak tanımlanabilir. Bu işgal büyük bir yenilik ya da ekleme yapmak şeklinde olabileceği gibi bir eşyayı sürekli olarak orada tutmak da olabilir. Bahçenin otopark olarak kullanılması, diğer kat maliklerinin onayı olmadan bahçeye kamelya inşa edilmesi, garaj olarak kullanılan alanlarda eski eşyaların muhafaza edilmesi ya da daire kapılarının önüne ayakkabı bırakılması ortak alan işgali olarak kabul edilir.

Ortak Alanın işgali durumunda Ne Yapılmalı?

Kat maliklerinden ya da ana gayrimenkulde yaşayanlardan birinin apartman ortak alan işgali yapması durumunda bu kişilere karşı dava açılabilir. Ortak yere yapılan müdahalenin önlenmesi talebi ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nden kat maliki hakkında işlem yapılması talep edilebilir. Yine talep öncesi ortak alana müdahalede bulunan kat malikine ihtarname de gönderilebilir. Bu ihtarnamede, verilen süre içinde kat sahibinin ortak alana müdahaleyi sonlandırması istenir. Kat sahibinin ihtara uymaması durumunda dava açılabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak alan ve tesisler üçüncü kişilere kiraya verilebilir mi?

KMK’nun 45. maddesi uyarınca ; “…ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir. Kanunun söz konusu amir hükmü ve konuya ilişkin Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, ana taşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, ancak tüm kat maliklerinin OYBİRLİĞİ ile verecekleri bir kararla olanaklıdır. Dolayısıyla, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle aldıkları bir karar olmadıkça kiraya verilemez. Bir tek kat maliki bile karşı gelse kiraya verilemez. Buradaki oybirliği, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliğidir.

Kiralama kararının iptali için mahkemeye başvurulabilir

Ayrıca kat malikleri tarafından yönetim planına da ortak yerlerin kiraya verilebileceğine ilişkin bir hüküm konulabilir. Yönetim planında kiraya ilişkin böyle bir hükmün bulunması halinde, Yönetim planının bu maddesi KMK’nun 28. maddesi uyarınca tüm kat malikleri ile külli ve cüzi haleflerini, ayrıca yöneticiyi ve denetçiyi bağlar. Sonuç olarak; Oybirliğinin sağlanamadığı hallerde ise, karara katılmayan her kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurul kararının iptali için belirtilen sürelere bağlı olmaksızın kiralama kararının iptali için mahkemeye başvurarak kararın iptalini ve ayrıca kiracının müdahalesinin önlenmesini mahkemeden isteyebilecektir.” dedi.